オフィス移転の効率UP！物件探しの17のポイント
オフィス移転の際の物件探しは簡単に考えるべきではありません。仮に、良くない物件に引越した場合には業務効率が落ちることもあり、業績悪化にも繋がりかねないからです。例えば、交通アクセスの悪い地域に引越してしまった場合、外勤の営業マンのフットワークが重くなるでしょう。
しかも、個人のマンションなどと同じように考えるべきでもありません。生活環境とビジネスに求められる環境は全く違うからです。
そこで、この記事ではオフィス移転における物件探しのポイントと、少し変わった場所にオフィスを移転する場合のポイントについて解説します。
目次
・4.こんな場所にオフィスが移転するときの物件探しはどうするか
オフィス移転における物件探しのポイント：オフィス
不動産は用途によって物件探しのポイントが異なります。先に挙げたマンションは住居目的のため、駅からの郷里と同時に学校からの距離や商業施設の位置などが選ぶポイントです。
しかし、オフィスがビジネス目的のためポイントが異なります。ここではオフィス物件探しのポイントを解説します。
1.オフィスの面積
ポイントの第1はオフィスの面積です。
面積は広過ぎても賃料に響きますし、狭すぎると通路や避難にも影響します。必要面積を見積もり、それに合う物件を探しがポイントとなります。
ヒントとなるのは現状のオフィスの「面積」と「形状」です。面積は現状のオフィスの面積がヒントになります。また、形状にも注意が必要です。オフィスの形状によってはデッドスペースが出る場合があるからです。
尚、将来の従業員の増員やオフィス用品の買い足しなどの計画がある場合には、広めのオフィスを探しましょう。
2.賃料
オフィスの賃料は事業所の固定費にダイレクトに影響するため非常に重要です。
移転の費用対効果が十分に見込めるか否か、見通しをしっかり立てて決めましょう。
ただし、見通しと立てる時は、オフィス単体で考えるのではなく、事業所全体で費用対効果を考えるべきです。
また、近隣の同等のオフィス物件の調査も必要です。仮に、周辺地域のオフィス物件と差がある場合には、何が要因で差があるか確認しましょう。
3.階数
オフィスの階数は企業の権威性を表すため無視すべきではありません。
一般には地上階付近よりも高層階の方が権威性が高く、他社に対するインパクトは強いです。特に高層ビルの場合はその傾向が強いと思われます。
例えば、取引先と名刺を交換する場合、交換する人によっては企業の所在地を確認します。その時にビルの高層階にオフィスがあればその人の印象に残り、顔を覚えてもらう機会となるのです。
ただし、高層ビルの場合には高層階に行くほど賃料が高額です。賃料を取るか権威性を取るか、バランス感覚が必要となるでしょう。
4.使用可能時間
オフィスの使用可能時間も重要な選ぶポイントです。
平日の使用可能な時間帯と休日の時間帯を確認し、自社に合った物件を選びましょう。
尚、使用可能時間を間違えた場合には、休日出勤や残業が困難になる場合があります。ケースによっては業務にも影響が出るため確認は十分でなければいけません。
オフィス移転における物件探しのポイント：建物
オフィスの移転を考える場合には建物を無視するべきではありません。建物は時に企業の社会的地位を表現し、時には業務効率を左右するからです。また、従業員の安全確保や雇用の点でも重要です
そのため、建物の検討するときには多角的な検討が欠かせません。
ここでは、オフィスが入る建物の検討材料の代表例を取り上げます。
5.オフィスビルの知名度
前述の通り、企業の権威性は事業のポイントの1つです。オフィスを構えるビルの知名度は権威性にも影響します。
例えば、同じ地域の雑居ビルにオフィスを構える場合と、その土地のランドマーク的なビルにオフィスを置く場合を考えましょう。明らかにランドマーク的ビルのオフィスにインパクトがあるはずです。
そして、これは取引先に好印象を与える点で効果が狙えます。
特に、首都圏には全国的に有名なオフィスビルがいくつもあります。名刺に記載してある住所を見るだけで、どこにあるかを思い出させる効果は営業の上で大きいです。
そのため、物件を探す際にはオフィスビルの知名度もチェックしましょう。
6.築年数
築年数はビルの基本性能に大きく関係するため検討事項から外せません。
というのも、建築技術や建築法規は年々変わって来たからです。新しい建物は基本性能で優れます。
例えば、建築物の耐震性は1981年を境に大きく変わります。いわゆる「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれるのです。当然ながら、新耐震基準の方が設計基準は厳しいため、耐震性は優れます。そして、これは築年数が手掛かりになるため分かります。
このように、築年数が建物の性能を現すケースは少なくありません。物件探しの際には築年数にも注意が必要なのです。
7.エントランス・廊下・エレベーターの状況
ビルのエントランスや廊下、そしてエレベーターの状況も重要です。
このような共有部分の状態が悪い場合には、来訪者の印象を悪くします。人によっては嫌悪感さえ覚えるでしょう。
当然ながら、このような事態はイメージダウンに繋がりかねません。
そして、企業イメージのダウンは経営面から考えると痛手です。物件探しでは重要なのです。
8.ビルの耐震性
オフィスビルの耐震性も物件探しの際には確認しなければいけません。
これは前述の通り、築年数で分かる部分もあるのですが、そのビルがどのような耐震構造を採用しているかも確認しておきましょう。
ビルの耐震構造は「耐震」「免振」「制震」の3種類があります
特徴としては「耐震」が強固な構造補強、「免振」が基礎部分における振動吸収、「制震」が構造部材ダンパーにおけるエネルギー吸収です。
大地震が来た場合には、「耐震」は屋内も揺れるため内装にダメージを受けますが、「免振」「制震」は振動を吸収するため、内装へのダメージが少なくて済むのです。
ただし、ビルの建築コストが違うため、賃料が変わるかも知れません。
9.電源事情
電源事情も物件探しの重要項目の1つです。
物件探しの際には電気容量が十分かを確認しましょう。仮に電気が不足する場合には、オフィスで使うパソコンなどに支障が出る場合が出て来ます。
また、電源設備の豪雨・浸水対策なども確認が必要でしょう。
10.電波環境
電波環境が悪い場合にはモバイル通信やWi-Fiが使いにくくなるケースがあります。
この内、Wi-Fiは業者に相談をすれば解消できる場合があるのですが、モバイル通信が届きにくいケースは困りものです。
電波環境の確認も物件探しの際には確認が必要です。オフィスビルの屋内基地局の設置状況などが確認できればベターでしょう。
11.駐車場
社有車がある場合には駐車場は必要です。物件探しのポイントとなります。
探す際には、何台くらい必要かを最初に確認して物件を探すべきでしょう。
尚、将来的に社有車を増やす可能性のある場合には、停められる台数に余裕を持たせると良いです。
12.避難経路
避難経路は従業員の生命を守る上で非常に大切です。物件探しの際には避難経路を確認しましょう。
尚、意外に大切なのが避難階段の幅です。階段幅が狭い場合には1度に通行可能な人数が少なくなり、リスクは大きくなります。
13.瑕疵の有無
不動産には時折瑕疵があるケースがあります。瑕疵には次のものがありますが、避けた方が無難です。
- 物理的瑕疵：建物の強度不足のような物理的な問題。
- 法的瑕疵：法的に問題のある物件。例えは防火や避難の基準を満たしていないケース。
- 環境的瑕疵：物件のある地域に環境的な問題のあるケース。例えば、悪臭、振動、騒音など。
- 心理的瑕疵：心理的な悪影響を受ける可能性のある物件。例えば、過去に従業員の自殺があった物件など。
尚、この中でも環境的瑕疵や心理的瑕疵は判断が難しく、告知の対象とされない場合もあります。
可能な限りの情報収集をしましょう。
オフィス移転における物件探しのポイント：土地
オフィスの移転先を探す上では「土地」についても気を付けなければいけません。
不便な土地、評判の悪い土地は賃料が安くなるかも知れませんが、当然避けるべきです。
ここでは、どのように土地を探すべきかをポイントを挙げて解説しましょう。
14.どこの街にするか
「どこの街にするか」は非常に大切なポイントです。
街には「利便性」「人気」「賃料相場」など、さまざまな条件が絡むからです。
この内、どの条件を優先させるかがポイントとなるでしょう。
例えば、営業拠点にオフィスを構える時には交通の利便性が高い土地を選べば良いでしょうし、本社機能のあるオフィスの場合は人気のある街…といった具合です。
また、どこの街にするかは企業の権威性にも関わります。大きな街、人気のある街であれば強いインパクトが期待できるでしょうが、知名度がほとんどない街では忘れられるかも知れません。
15.駅からの距離
駅からの距離は従業員の通勤だけでなく、営業マンのフットワーク、そして来訪者の利便性にも影響するため重要視すべきです。
例えば、オフィスが駅から近ければ訪問が容易ですが、駅から遠くてバスも必要であれば訪問は大変です。営業マンであれば移動時間を掛ける事態になるため、効率が悪化します。
賃料は増えるかも知れませんが、やはり駅からの距離を考えて物件を探すべきでしょう。
16.周辺地域の環境
先に「瑕疵の無い物件を探す」べきことは述べましたが、周辺地域の環境については更に調べた方が無難です。
というのも、環境は時間帯や条件によっても変わるからです。
例えば、騒音や振動などは交通量の時間帯によって影響が違うと思われます。また、悪臭の場合は風向きで違う場合があり得るのです。
物件の候補が見つかった時には、実際に複数回行ってみて、現地を確認した方が良いでしょう。
17.周辺地域の風紀
周辺地域の風紀についても探すポイントとすべきです。
風紀が悪い場合…例えばゴミが散乱している地点の多い街、あるいは喧嘩などが多く発生する街は、企業イメージにも響き得ますし、従業員の安全性も脅かしかねません。
また、来訪者の印象も悪くなると思われます。街を決める際には風紀についても気をつけましょう。
こんな場所にオフィスが移転するときの物件探しはどうするか
オフィスの移転先は事業所の裁量に任せられるとは限りません。
上層部からの特命を受けて決める場合もあるのです。その場合、しばしば移転先も決められます。
そこで、ここでは移転先が決められた場合の物件探しについて3例を紹介します。
取引先の近くに移転する場合
営業上の都合により、取引先の近くに移転する場合があります。
この場合の移転の目的は営業効率のアップのため、取引先までの交通アクセスを重要視すべきでしょう。
移動手段としてはフットワークの軽いもの、例えば社有車を使う訪問が良いかも知れません。そのため、駐車場がポイントになります。
尚、取引先の事業所からの来訪者もいるはずです。環境的に良い地点を選ぶべきと思われます。
自社施設近隣に移転する場合
自社施設…例えば工場、研究施設、物流拠点などの近隣にオフィスを移転させる場合には、その施設との距離を優先させるべきでしょう。ただし、取引先の近くの場合とは違い、取引先とのやり取りが無くなるケースもあるため、賃料を優先させて良いかも知れません。
過疎の街に移転する場合
新型コロナ感染症の騒動を契機にして、オフィスを過疎の街に移転させる事例が現れています。
ところで、そのような移転によって事業を好転させているケースが案外目立ちます。例えば、従業員の通勤時間が減り、ワークライフバランスが取り易くなった…といった事例です。
さて、そのような状況に習ってオフィスを過疎地域に移転する場合には、大きな街に移転させる場合とは違った注意点があります。
例えば、物件探しではなく、社屋の建設の検討に迫られるケース、従業員の社宅を同時に検討しなければならないケースなどがあるでしょう。難問が続くかも知れませんが、社内に新風を巻き起こすかも知れません。
まとめ
オフィス移転の物件探しについて取り上げました。物件探しの条件が多いことに驚かれたかも知れません。また、自社移転を検討している人は、考えられる問題点が鮮明になったことでしょう。
オフィス移転の物件探しはその後の事業効率に大きく影響します。自社の移転目的を見定め、条件の優先順位を決めて物件探しに臨みましょう。
なお、オフィス移転に関するご依頼は「ビルディングデザイン」がおすすめです。
物件選びからサポートをしているため、要望に合ったオフィス空間を提供できます。
さらに、オフィスデザイン・設計から施工まで自社ですべての内容を承っているので、個別に業者を依頼するよりもコストを抑えれる可能性もありますし手間も省けます。
「ビルディングデザイン」を利用して、費用を抑えつつ快適な新オフィスをデザインしましょう。
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